Gayrimenkul Satışı ve Kiralanmasında Temel Süreçler

Taşınmaz alım satımı ve kiralanması, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile Tapu Kanunu'nun birlikte uygulandığı, şekli kurallara tabi bir alandır.

Tapu Devri ve Resmi Sözleşme Zorunluluğu

Taşınmazların devri, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tescil yoluyla gerçekleşir. Noterde yapılan "satış vaadi sözleşmesi" ise tescil için ön hak sağlar; ancak mülkiyeti devretmez. Tapu dışında yapılan satış sözleşmeleri kural olarak geçersizdir.

Kat Mülkiyeti ve İskan

Bağımsız bölüm alımlarında yapı kullanma izin belgesinin (iskan) bulunup bulunmadığı önem taşır. İskanı olmayan taşınmazlarda tapu devri mümkün olsa da elektrik ve su bağlantısı gibi pratik sorunlar doğabilir.

Kira Sözleşmesi

TBK m. 299 ve devamında düzenlenen kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir; ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması önerilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, 11. madde uyarınca bir önceki kira yılı için açıklanan TÜFE oranını geçemez. Kiracı, on yıllık uzama süresinin dolmasına kadar sözleşme serbestçe feshedilemez.

Tahliye

Konut kiralarında tahliye için kanunda öngörülen sebeplerin (ihtiyaç, yeniden inşa, özenle kullanmama vb.) varlığı gerekir. Tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde açılır.